つい先日、「REIT（リート）」という投資商品を、ついに初めて買ってみた記事を書きましたが、
まさに「百聞は一見に如かず」の経験で、実際に投資してみないと分からない感覚や、興味の広がりがありました。
「家賃収入で不労所得を得たい！」
「教育費の負担を少しでも減らしたい！」
「物価高のなか、少しでも収入が欲しい！」
そう考えて不動産投資に興味を持った時、おそらく多くの人が最初にぶつかる壁が、「実物の不動産投資とJリートって何が違うの？」という疑問ではないのではないでしょうか。
私も同じように、「チャリン」と入ってくる収入に惹かれつつも、実物不動産の「借金」や「空室リスク」といった言葉に尻込みしていました。そんな私がたどり着いたのが、「実物不動産投資は怖いけど、Jリートなら物件が分散されているから自分に向いているかも」という考えです。
これは、投資を始める多くの方が感じる素直な気持ちだと思います。
今回は、実物不動産投資とJリートの根本的な違いから、それぞれのメリット・デメリット、そして「これから投資を始めたい！」というあなたがどちらを選ぶべきかについて、詳しく解説していきます。
ざっくり比較！不動産投資とJリートの違い
まずは、両者の特徴を簡単に比較してみましょう。
不動産投資の「強み」と「難しさ」
実物の不動産投資は、その分、大きなリターンを狙える可能性を秘めています。
不動産投資の「強み」：レバレッジで大きく狙える
実物不動産投資の最大の魅力は、「レバレッジが効く」ことです。
銀行から融資を受けて、自己資金はごく一部で、物件全体を所有することができます。例えば、自己資金100万円で1000万円の物件を購入できれば、10倍のレバレッジをかけることが可能です。うまくいけば、家賃収入でローンを返済しながら、資産を効率的に増やしていくことができます。
「自分の力で資産を築いている」という実感も強く、不動産の価値が上がれば売却益も期待できるでしょう。
不動産投資の「難しさ」：空室・災害・借金のプレッシャー
しかし、実物不動産投資には、同時に大きな「難しさ」も伴います。
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空室リスクが怖い… マンションやアパートの一室、または一棟を購入した場合、入居者がいなければ当然、家賃収入はゼロになります。しかし、ローン返済や管理費、修繕費といった固定費は発生し続けるため、手持ちの資金から持ち出しになる可能性があります。
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災害（地震・火災）リスク 日本は地震大国であり、いつどこで大規模な災害が起きるか分かりません。万が一、所有物件が大きな被害を受ければ、修繕費用がかかるだけでなく、最悪の場合、価値が大きく下落したり、住めなくなったりするリスクもあります。火災や水害なども同様です。
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入居者トラブルや修繕の手間 入居者とのトラブル（家賃滞納、騒音問題など）や、設備の故障、老朽化による大規模修繕など、不動産を所有することで発生する様々な問題に、オーナー自身が対応しなければなりません。管理会社に委託することもできますが、その分手数料が発生しますし、最終的な責任はオーナーにあります。
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借金は重いプレッシャー 何より、数百万円から数千万円、場合によっては億単位の借金を背負うという事実が、大きなプレッシャーとなります。「失敗したときに立て直せないかもしれない」という不安は、精神的な負担も大きいです。副業レベルの軽い気持ちで始めるには、あまりにリスクが高いと言わざるを得ません。
Jリートは「小さく始めるチャリン投資」
一方、Jリートは、不動産投資のハードルを大きく下げてくれる存在です。貯金が少ないという現状を考えると、まさに賢い選択肢と言えるでしょう。
Jリートの「強み」：分散投資と手軽さ
Jリートは、「複数の不動産に分散して投資しているファンドにお金を出す」という仕組み。この「分散」が、Jリートの最大の強みであり、多くの人にとって魅力的なポイントとなります。
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少額OK！気軽にスタートできる Jリートは、株式市場に上場しているため、株と同様に数万円程度から購入が可能です。「試しにちょっとやってみよう」という感覚で始められる手軽さは、実物不動産投資とは比べ物になりません。貯金が少ない方でも、無理なく投資の第一歩を踏み出せるのが大きなメリットです。
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専門家がすべて管理してくれる 物件の選定、テナント誘致、賃料交渉、建物修繕、保険加入、災害対策など、不動産管理に関わるすべての業務は、Jリートを運用する専門家（運用会社）が担当してくれます。投資家は、面倒な手間を一切かけずに、分配金を受け取るだけ。まさに「不労所得」に近い感覚です。あなたは、本業やプライベートに集中しながら、ちゃっかり不動産からの収入を得られるわけです。
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「分散」の安心感 これが、実物不動産投資との決定的な違いです。Jリートは、一つのファンドで数十〜数百もの物件に投資していることがほとんど。例えば、オフィスビルに投資するJリートなら、都心の一等地のオフィスビルを複数所有していたり、商業施設に投資するJリートなら、全国各地のイオンモールなどに分散投資していたりします。
- 物件の分散: 一つの物件が空室になっても、他の物件からの家賃収入があるため、収入がゼロになるリスクを軽減できます。
- 地域の分散: 東京だけでなく、大阪、名古屋、福岡など、全国各地の物件に分散投資することで、特定の地域の景気変動や災害リスクを分散させることができます。
- 用途の分散: オフィス、商業施設、物流施設、ホテル、住居など、様々な用途の物件に投資することで、特定の業界の不況リスクを低減できます。
もし仮に、特定の物件で問題が起きても、他の多くの物件でカバーできるため、「一点集中投資」である実物不動産に比べて、精神的な安心感は格段に高いでしょう。自分が森ビルや三井不動産グループが所有するような「高級物件のオーナーの一部」になれる感覚、というのは、Jリートならではの魅力です。
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高い分配金利回り 年4〜6%の分配金利回りも珍しくありません。一般的な預金金利や、教育ローンの金利と比較しても、非常に魅力的な水準です。
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NISAなら非課税！ 通常、Jリートの分配金や売却益には約20%の税金がかかりますが、新NISAの「成長投資枠」で購入すれば、これらの利益がすべて非課税になります。これは、将来のための資産形成を考える上で、非常に大きなメリットです。税金がかからない分、手元に残るお金が増えるわけですから、ぜひ活用したい制度ですね。
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流動性が高い 株式と同様に市場で売買されるため、売りたい時にすぐに売却できます。実物不動産のように、買い手を探したり、契約に時間がかかったりする手間がありません。急な資金が必要になった時でも、比較的スムーズに現金化できるのは安心材料です。
Jリートの「注意点」：価格変動と金利リスク
Jリートにも、注意すべき点はあります。
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価格変動がある Jリートは市場に上場しているので、株と同様に日々価格が変動します。不動産市況の悪化、金利上昇、景気後退、自然災害など、様々な要因で価格が下落することもあります。元本保証ではないため、購入時よりも価格が下がって損をしてしまうリスクはゼロではありません。
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金利上昇に弱い Jリートは、不動産を購入するために銀行から借入を行うことが多いです。そのため、金利が上昇すると、利払い費用が増加し、収益が圧迫されることで分配金が減る可能性があります。
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倒産や減配のリスクもゼロではない 個別のJリートの運用がうまくいかなかったり、特定の物件に依存しすぎている場合、分配金が減ったり、最悪の場合、上場廃止になるリスクもわずかながら存在します。そのため、投資先のJリートを選ぶ際には、その運用方針やポートフォリオ（投資対象）をしっかり確認することが大切です。
貯金が少ない私が選ぶべきは？
ここまで両者の違いを見てきましたが、「じゃあ、自分にはどっちが合っているの？」と思う方もいるでしょう。
結論として、私は「知識・経験がないけれど『チャリン収入』が欲しい人、そして貯金が少ない現状からステップアップしたい人」には、まずJリートから始めることを強くおすすめします。
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知識・経験がないけど「チャリン収入」が欲しい人 → Jリートから！ 実物不動産投資に比べて、圧倒的に手軽に始められます。数万円から少額で始められ、専門家が運用してくれるため、不動産に関する専門知識がなくても心配ありません。物件の選定や管理に頭を悩ませる必要がなく、ただ分配金を待つだけなので、忙しい方にも向いています。そして何より、分散投資によるリスクの低減は、投資初心者にとって非常に大きな安心材料となるでしょう。貯金が少ない状態で、いきなり大きなローンを組むリスクを避けるという意味でも、賢い選択です。
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借入しても管理もできる覚悟とスキルがある人 → 実物不動産も選択肢 もちろん、実物不動産投資で成功している方もたくさんいらっしゃいます。もしあなたが、不動産に関する知識を身につけ、リスクを理解した上で、多額の借金を背負う覚悟があり、物件管理の手間もいとわないのであれば、実物不動産投資も魅力的な選択肢となり得ます。ただし、「初心者」がいきなり大きな借金を背負って始めるのは、非常にリスクが高いと認識しておくべきです。
まとめ：貯金が少ない私が選んだ「チャリン」の仕組み作り！
教育ローンの支払いがある私にとって、「リスクを最小限にしながら、毎月の『チャリン』という不労所得を得る」ことは、精神的な支えにもなり、家計を少しでも楽にしたいという切実な願いでもあります。
だからこそ、私は新NISAの成長投資枠を活用してJリートに注目し、まずはそこから「チャリン投資」をスタートすることにしました。
実物不動産は「一点集中投資」、Jリートは「分散型の不動産ファンド」という理解で、ご自身の投資スタイルに合った方を選ぶことが大切です。
- 少額から始められる
- 高配当で毎月の「チャリン収入」が期待できる
- 新NISAの成長投資枠と相性抜群
- 教育ローンの利息を上回ることも可能（ただし元本保証ではないリスクあり）
実物不動産投資の「怖い」部分をJリートがカバーしてくれる形なので、まずはJリートで、ご自身の「チャリン収入」の仕組み作りを始めてみませんか？無理のない範囲で、コツコツと投資を続けていくことが、家計をちょっとずつ楽にしていく第一歩になるはずです。
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