【固定資産税のナゾ】マンションの評価額ってなかなか下がらないの？

5月恒例の“税金のお知らせ”に思うこと

ゴールデンウィーク、どこか出かけようか…とポストを開けたら、
入ってました、「固定資産税の納税通知書」。

うちはマンションなんですが、これ毎年思うんです。

「築年数けっこう経ってるのに、全然評価額下がらないな～」って。

ちなみに、自動車税のハガキもそろそろ来ますよね。
夏のボーナス前にこのダブルパンチ、毎年ちょっとツライです…。

固定資産税の「課税標準額」って、売却価格と同じなの？

通知書を見ると「課税標準額」って書いてありますよね。
パッと見、「これがうちのマンションの価値なのか」と思いがちなんですが、
実はこれ、売却価格（時価）とは別モノなんです。

比較項目	課税標準額（固定資産税の基準）	売却価格（時価）
評価する人	市区町村（役所）	市場（買い手と売り手）
更新頻度	3年に1回	常に変動
評価基準	建物の構造や築年数、土地の持分など	周辺相場、駅近、管理状態など
傾向	時価の6～7割程度が多い	実際の取引価格に基づく

 

それにしても…マンションって評価額があんまり下がらない？

うちは築20年近いのに、思ったより課税標準額が高め。
なぜマンションの固定資産税は、戸建てよりも下がりにくいんでしょうか？

✅ 理由①：土地の持ち分が価値を維持している

マンションの所有者は、部屋だけじゃなく土地の一部（共有持分）も持っています。
都市部や駅近の人気エリアだと、土地の評価が高くてなかなか下がりません。

✅ 理由②：RC造は耐久性が高く、評価が落ちにくい

マンションは多くが「鉄筋コンクリート（RC）造」。
木造よりも耐用年数が長く（47年）、建物の評価が残りやすいんです。
戸建てだと築20年で建物評価がほぼゼロに近づくこともあるんですが、
マンションはまだまだ「価値ある建物」として評価されています。

✅ 理由③：管理組合や修繕積立で建物の状態が良い

マンションには管理組合があって、
共用部分の修繕や掃除、メンテナンスが行き届いています。
これが「実質価値が落ちにくい」要因にもなっています。

築年数だけじゃ、評価額は決まらない

「築年数が経てば、税金も安くなる」と思っていた頃もありました。
でも実際は、土地・構造・管理体制などが複雑に絡んでいて、
マンションの課税標準額はそう簡単に下がらないんですね。

最後に：通知書が来たら、まずは冷静に中身チェックを

とはいえ、課税標準額＝家の資産価値ではないので、
売却する時は「不動産会社の査定」を受けたほうが確実です。

もし「なんで税金こんな高いの？」とモヤモヤしたら、
評価の仕組みを知るだけでもちょっと気がラクになりますよ。

✍ まとめ

• 課税標準額と売却価格（時価）は別物

• マンションは土地持分・構造・管理状態で評価が下がりにくい

• 築年数が経っても固定資産税が高いのはある意味「資産価値がある証拠」かも？

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